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城市规划师重新审视了一个古老的故事 以强调澳大利亚房地产市场的周期性

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  • 2019-12-27 09:26:07
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澳大利亚的城市充斥着建筑活动。从科林伍德(Collingwood)到科加拉(Kogarah),从马里克维尔(Marrickville)到纽斯特德(Newstead),似乎每个月都伴随着一栋新的,已售罄的计划中的高层公寓大楼。房地产似乎是真正的民族运动。

实际上,澳大利亚现在拥有世界上最活跃的证券化住房贷款市场,并且家庭债务水平居世界第二(并且还在不断上升)。东海岸首府城市的起重机数量比北美整个大陆都要多。

随着起重机和高层建筑的出现,社会问题和可负担性危机随之而来:学校人满为患,更长的工作时间还清抵押贷款,加剧了无家可归的情况。因此,在最近的民意调查中,致密化和住房负担能力是澳大利亚选民最关心的问题,这也许不足为奇。

然而,有关澳大利亚土地和住房危机的辩论并不新鲜。确实,过去200多年来围绕土地和住房的繁荣与萧条形成的语言正在揭示。

反土地投机措施的第一个例子出现在1812年,当时州长麦格理(Macquarie)在每个殖民地土地补助中都加入了一条条款,禁止在五年内转售被授予的土地。麦格理(Macquarie)发现,“仅出于出售目的而获得赠款”是一种非常普遍的做法。

澳大利亚地理学家兼悉尼大学名誉教授莫里斯·T·戴利(Maurice T Daly)在其开创性的作品《悉尼繁荣》,《悉尼半身像》(G. Allen&Unwin,1982年)中研究了一个世纪以来房地产市场的性质,得出的结论是市场不是高峰的缓慢下降,而是高峰和低谷,繁荣与萧条的循环。

戴利探索的核心是社会正义,以及周期对国家人民的影响。事实上,社会公正的理念-矿业的蓬勃发展,外资,过度资本-这些都不是21的现象ST世纪,但周期性的,圆形的权杖从土地所有权的“传统”造成。

“城市土地繁荣一直是澳大利亚殖民地人民的网罗。悉尼,墨尔本和阿德莱德都因疯狂地分配建筑物而受到疯狂的折磨……但是商业灾难的记忆很快就消失了,当另一种充满活力,自信,充满希望和奢侈的氛围占据了整个社区时,同样的疯狂投机和同样不可避免的信贷崩溃确保了……”戴利教授写道。

这些繁荣只是从最早的殖民时代起就已经发生的大规模的重复。1842年,无论是在悉尼还是墨尔本,生意都异常活跃,城镇物业之间的交易如此迅速,几乎每个人似乎都发了大财。

莫里斯·T·戴利

戴利(Daly)曾预言,如今在我们国家报纸的财产页面上每天都会出现什么,以及郊区穷人的绝望绝望:“到头来,这座城市已蔓延至更远;服务更加不足;年轻人和穷人的处境相对较差;已经消散了可能已经投入生产或对社会有益的活动的投资资金;随着鲨鱼和混血动物的致富,数百万美元的小投资者资金流失了。”

“(房屋半身)的受害者包括成千上万的普通人,在许多情况下,挽救了生命。金融公司向各种各样的人提供了贷款,并最终导致了1970年代初期悉尼土地价值的通货膨胀率上升。”达利总结说。

那些对澳大利亚的城市事务有控制权的人,很适合阅读戴利的著作,以免另一代人忽略了《悉尼繁荣》和《悉尼半身像》中的教训。

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